安博电竞登录

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安博电竞登录:一线四(si)城冲刺千亿的密码(ma) 来(lai)源(yuan):中(zhong)国房地产报

向(xiang)来(lai)低调(diao)的中国海外发展(zhan)有限公司(下称“安博电竞登录”,HK:00688)正在一(yi)线(xian)城市展(zhan)现(xian)“带头大哥(ge)”的风范。

数(shu)据显示(shi),2020年(nian)1-11月,安博电竞登录在北上广深四(si)个一线城市销售已超900亿(yi)元,全年(nian)有望冲刺1000亿(yi)元,而这一数(shu)字相比四(si)年(nian)前,增长(zhang)了3倍。

这种变化源(yuan)于董事局主席颜建国在2016年底回归中海后,对(dui)“主流城市(shi)(shi)、主流地段、主流产品(pin)”的(de)发展战略(lve)的(de)强化,以及对(dui)一线及核心二线城市(shi)(shi)的(de)重点加码。

自颜建国回归中(zhong)(zhong)海(hai)并(bing)任董事局主席以来,中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)销(xiao)(xiao)售(shou)增(zeng)(zeng)速显(xian)著加快。2018年(nian)中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)销(xiao)(xiao)售(shou)增(zeng)(zeng)长率(lv)是(shi)29.8%,销(xiao)(xiao)售(shou)增(zeng)(zeng)速位(wei)居(ju)前十(shi)强(qiang)房企第(di)(di)一;2019年(nian)是(shi)25.2%,销(xiao)(xiao)售(shou)增(zeng)(zeng)速居(ju)前十(shi)强(qiang)房企第(di)(di)二;2020年(nian)上半年(nian),在疫情的(de)冲击下(xia),中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)销(xiao)(xiao)售(shou)仍然逆势增(zeng)(zeng)长4.2%。

根据克(ke)而(er)瑞(rui)的(de)数据,2020年(nian)1-11月(yue),安博电竞登录实(shi)现销售人民(min)币3041.2亿元,在销售排名中位列第六位,同比(bi)增长7%;与(yu)此同时,中海1-10月(yue)权益土(tu)地投资金额1080亿元,排名行业第二,同比(bi)增长23%。

近年来,安博电竞登录正在以肉眼可见方式(shi)的(de)“换挡提速”,但(dan)其始终(zhong)坚持(chi)稳健审慎的(de)财务策略,保持(chi)合(he)理的(de)负债(zhai)率和充裕的(de)现金,没(mei)有触碰“三条红线”中的(de)任(ren)何一条。

在市场整(zheng)合(he)加速、行业集中度提(ti)高(gao)的(de)背景下,中国海外发(fa)展(zhan)也(ye)必(bi)将迎来更(geng)好的(de)发(fa)展(zhan)机遇。

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“北上广深”

四城冲刺千亿销售额

数据显示,2016年,安博电竞登录在四(si)个(ge)一(yi)线城市的(de)整体销售(shou)只有不到300亿(yi)(yi)元(yuan),其(qi)中(zhong),北京80亿(yi)(yi)元(yuan),上海60亿(yi)(yi)元(yuan),广州85亿(yi)(yi)元(yuan),深圳65亿(yi)(yi)元(yuan)。

这背(bei)后是中(zhong)海(hai)当时在(zai)土地市(shi)场上的(de)“慢(man)节奏”。2015年,中(zhong)海(hai)收(shou)缩购(gou)地支(zhi)出,全年仅购(gou)入(ru)17 幅,位于国内(nei)13个城(cheng)市(shi),共596 万平方(fang)米的(de)土地储备,购(gou)地金额为345.3亿元;2016年,中(zhong)海(hai)拿地金额为364.1亿元,排名行(xing)业第15位。

2016年底,颜建国接管中海(hai)后,中海(hai)在(zai)土地市(shi)场(chang)上变得活(huo)跃起来。根据媒体统计(ji)的(de)数据,2016年11月(yue)(yue)21日-12月(yue)(yue)27日,中海(hai)先后在(zai)全(quan)国多(duo)个热(re)门城市(shi)纳(na)储(chu)50多(duo)万平方米,耗资(zi)近160亿(yi)元。仅30多(duo)天的(de)拿(na)地金额就接近前11个月(yue)(yue)的(de)7成。

节奏加快(kuai)的(de)不止在(zai)土地市场,推盘速(su)度也在(zai)持(chi)续加快(kuai),也取得了亮(liang)眼的(de)销(xiao)售业绩。

到2018年,全国(guo)单(dan)盘销售(shou)前十(shi)中(zhong),中(zhong)海(hai)独占四席(xi),分别为(wei),济南中(zhong)海(hai)华山珑城、成都中(zhong)海(hai)锦江城、广(guang)州亚运(yun)城、北京中(zhong)海(hai)寰宇天下,其中(zhong),中(zhong)海(hai)寰宇天下连续多年蝉联北京销冠(guan),2019年单(dan)盘销售(shou)105亿元。

2019年(nian),北京中(zhong)海望京府开盘销(xiao)(xiao)售56亿元;上海中(zhong)海建国里问(wen)鼎上海年(nian)度单盘总销(xiao)(xiao)第一,销(xiao)(xiao)售72亿元。2019年(nian),北京的销(xiao)(xiao)售额超过360亿元,广(guang)州的销(xiao)(xiao)售额超过145亿元。

2020年(nian),中(zhong)(zhong)海在一线城(cheng)市持续它(ta)的“高光时(shi)刻(ke)”。在深圳市场,中(zhong)(zhong)海寰宇时(shi)代开盘(pan)售光,销(xiao)售67亿元,中(zhong)(zhong)海汇(hui)德理(li)开盘(pan)抢光82亿元。今年(nian)1-11月(yue),安博电竞登录在北上(shang)广深四个一线城(cheng)市销(xiao)售已超(chao)900亿元,全年(nian)有望冲刺1000亿元销(xiao)售额。

除(chu)了四个一(yi)线城市(shi)之外,2019年,中(zhong)海在8个城市(shi)的销(xiao)售额超(chao)过100亿元(yuan):比如(ru)南(nan)京、香港(gang)、苏州、沈阳、济南(nan)、成都、宁(ning)波(bo)、西安。其中(zhong),南(nan)京超(chao)过200亿元(yuan),位居(ju)南(nan)京市(shi)场(chang)第一(yi)。

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积极补仓 

一二线城市土储占比近九成

至2016年底颜建(jian)国回归中(zhong)海以来,中(zhong)海强化坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发(fa)展战略,开始对一线及核心二线城市的重(zhong)点(dian)加磅。

截至2020年上半年,安博电竞登录拥有总土地(di)储备9006万平(ping)方米,其(qi)中(zhong)约87%的(de)货(huo)值(zhi)布(bu)局于一二线城(cheng)市。

据(ju)中国指数研(yan)究院数据(ju),2020年(nian)前十(shi)个(ge)月(yue),安博电竞登录拿地金额为(wei)1080亿元(yuan),仅次于碧桂园,而(er)此(ci)前安博电竞登录的管理层(ceng)曾(ceng)表示,今(jin)年(nian)新增土(tu)地权益投(tou)资预算为(wei)1400亿元(yuan),同比增长23%。这意味着,今(jin)年(nian)的最后两个(ge)月(yue),中海(hai)还有(you)着320亿元(yuan)的投(tou)资目(mu)标(biao)。

而纵(zong)观中(zhong)海(hai)2020年的(de)(de)(de)新获(huo)(huo)土地,亦可见其内部对(dui)“三个主流”的(de)(de)(de)始终坚持:在一二(er)线城市接(jie)连获(huo)(huo)取多(duo)个超(chao)大型项目,包括,投(tou)资(zi)额(e)达(da)(da)270亿元(yuan)的(de)(de)(de)上海(hai)红旗(qi)村(cun)项目,投(tou)资(zi)额(e)达(da)(da)590亿元(yuan)的(de)(de)(de)上海(hai)建国东(dong)路项目,投(tou)资(zi)额(e)达(da)(da)230亿元(yuan)的(de)(de)(de)武汉汉阳建桥项目。超(chao)大型项目的(de)(de)(de)获(huo)(huo)取,将在未来持续给予中(zhong)海(hai)业(ye)绩带来积(ji)极的(de)(de)(de)正向(xiang)反馈,帮助其实现规模快速(su)增(zeng)长(zhang)。

数据(ju)显示,2020年(nian)上半年(nian),安博电竞登录合约物业(ye)销售(shou)额同(tong)(tong)比增(zeng)长4.2%至(zhi)1720亿元,对(dui)应销售(shou)面(mian)积为954万平方(fang)米,同(tong)(tong)比增(zeng)长3.5%。面(mian)对(dui)疫情冲击,上半年(nian)年(nian)房企(qi)前十强中,仅(jin)有两家房企(qi)销售(shou)实现正增(zeng)长,中海便是(shi)其(qi)一。

 

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“稳”字当头  

“三条红线”中海未触碰一条

面对“三道红线”监管新规,中海有着充足的底(di)气。

“三道(dao)红线”分别为剔除预(yu)收(shou)款后的资产负(fu)债(zhai)率(lv)大于(yu)70%、净负(fu)债(zhai)率(lv)大于(yu)100%、第(di)三道(dao)红线为现金短(duan)债(zhai)比小于(yu)1倍(bei)。

根(gen)据“三(san)道(dao)红(hong)线(xian)”触线(xian)情况不同,监(jian)管部门将(jiang)房地产企业分为“红(hong)、橙、黄(huang)、绿”四档。如果“三(san)道(dao)红(hong)线(xian)”全部踩(cai)中,开发商的有息(xi)负债(zhai)将(jiang)不能再增(zeng)加(jia);踩(cai)中两道(dao),有息(xi)负债(zhai)规(gui)模年增(zeng)速(su)不得(de)超过(guo)5%;踩(cai)中一道(dao),增(zeng)速(su)不得(de)超过(guo)10%;一道(dao)未(wei)中,不得(de)超过(guo)15%。

截至2020年6月末,中海剔(ti)除预收账款后的资产负(fu)债(zhai)率为53.8%;净负(fu)债(zhai)率32.7%;现金短债(zhai)比2.9。三条(tiao)红线,中海未触碰一(yi)条(tiao)。

今年(nian)8月24日,在(zai)安博电竞登录中期业绩发布会上,董(dong)事局主席颜建国答记者问时表示(shi),中海曾经历了1997年(nian)亚洲金(jin)融风暴,当时因为加杠杆高速扩张,曾经面临资金(jin)链(lian)断裂、甚至破(po)产的(de)风险,教训极为深(shen)刻。自此之后,中海的(de)经营“稳”字当头,尤其是对于负债率、现金(jin)占比(bi)等,在(zai)公司内部(bu)设立了几条(tiao)红线。

过去二(er)十多年,中国房地产高速发展,杠杆率较(jiao)低(di),也阶(jie)段性(xing)显得有些(xie)保守。

但近几年,中(zhong)海在保持(chi)60%左(zuo)右的(de)(de)负债率(lv)的(de)(de)情(qing)况下(xia),销售(shou)实现了快速增长(zhang),2018年公司的(de)(de)销售(shou)增长(zhang)率(lv)是29.8%,2019年是25.2%,今年上半年,在疫情(qing)的(de)(de)冲击下(xia),中(zhong)海的(de)(de)销售(shou)仍(reng)然逆势增长(zhang)4.2%,利润规模、利润率(lv)一直名前茅。

2019年(nian)(nian),中(zhong)海的利(li)润跨越了400亿元的台阶(jie),利(li)润规(gui)模(mo)行业领先,去年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)派(pai)息总额超(chao)过100亿元人民币,派(pai)息比(bi)率从2010年(nian)(nian)的17.8%提升至2019年(nian)(nian)的28.4%,过去几(ji)年(nian)(nian)的股息收(shou)益率大(da)约在3%-4.5%之(zhi)间,达(da)到或超(chao)过很多理财产品的收(shou)益。

作为(wei)一家央企,中海始终拥有(you)融资(zi)优势(shi)。2020年(nian)上半年(nian),中海的(de)加权平均融资(zi)成本处于行业最低区间,为(wei)4.01%。

2020年11月(yue)份(fen),公(gong)司成功发行2020年面向专业投(tou)资者公(gong)司债券(quan)(第(di)一期)24亿元(yuan)人民(min)币,票面利率3.4%,期限为3年,利率创新低。

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