安博电竞登录

安博电竞登录

当(dang)前位置:安博电竞登录 / 媒体报道 / 中海发布万字城市更新白皮书,对房地产行业做出系统性思考和总结
中海发布万字城市(shi)更新白皮书,对(dui)房地产行业做出系统性思考和总结 来(lai)源:樱(ying)桃大房子

这可能是2018年,中(zhong)国(guo)房地产(chan)行业最重要(yao)的一份白(bai)皮书,没有(you)之一。

几天前,年销售超2000亿(yi)的安博电竞登录发布了(le)《中(zhong)海城市更新(xin)白皮书》。

作为龙头(tou)房企,这是(shi)安博电竞登录有史(shi)以来第一(yi)次以白皮书的形式(shi),毫无保留地分享自己对于(yu)行业的系统性思考。

白皮书中(zhong)浓墨重(zhong)彩用大篇幅提到了中(zhong)海操刀的(de)(de)两个城市更新项(xiang)目(mu)(mu),投资(zi)额达500亿元(yuan)、规(gui)划总建筑(zhu)规(gui)模(mo)达320万(wan)平(ping)方米(mi)的(de)(de)北(bei)辛安项(xiang)目(mu)(mu)是北(bei)京最大的(de)(de)棚(peng)户区改(gai)造项(xiang)目(mu)(mu),以及投资(zi)额达600多亿、总规(gui)划建筑(zhu)面积超过1000万(wan)平(ping)方米(mi)的(de)(de)济(ji)南华山(shan)片(pian)区综合开发项(xiang)目(mu)(mu)则是山(shan)东省体量最大的(de)(de)棚(peng)改(gai)旧改(gai)项(xiang)目(mu)(mu)之(zhi)一。

这(zhei)份五大(da)(da)章节、60多页、35000多字的(de)白皮书,既是(shi)中海(hai)从这(zhei)两大(da)(da)超(chao)大(da)(da)体量(liang)城(cheng)市更新(xin)项目获得(de)的(de)宝贵经(jing)验总结(jie),也是(shi)中海(hai)对(dui)中国(guo)房(fang)地产数(shu)十年来城(cheng)市更新(xin)领(ling)域(yu)的(de)回顾与(yu)总结(jie),更代表(biao)着(zhe)中海(hai)对(dui)行业未来发展的(de)沉(chen)淀与(yu)思考。

人们更(geng)关(guan)心(xin)的(de)是,房地产行(xing)业正处在下半(ban)场,将一份以“城(cheng)市更(geng)新”为主题的(de)白(bai)皮书贡献给行(xing)业的(de)安博电竞登录,此时(shi)在思考什么(me),下一步棋将落子何处?

一、

10月11日,中(zhong)海(hai)联合体以底价93.99亿元(yuan)拿下位于上海(hai)普陀区真如副中(zhong)心的4幅地块(kuai)。

划下重点,这4幅地块均位(wei)于上海市区著名的(de)城(cheng)中村改造(zao)项目“红(hong)旗村”,也就是说这是一个(ge)城(cheng)市更新项目。

作(zuo)为“巨无(wu)霸”地(di)块,其(qi)可供开发住宅面积达15.88万(wan)平方(fang)米、可开发商业面积为6.78万(wan)平方(fang)米,也是今(jin)年上海核心区域出(chu)让的最大规模综合(he)体(ti)之一。

0101

近2年来,市区(qu)的(de)住宅地(di)(di)块(kuai)(kuai)在上(shang)海的(de)住宅土地(di)(di)交易(yi)中十分稀(xi)少。如果(guo)是传统招拍挂(gua),整个上(shang)海中环核(he)心位置(zhi)都(dou)不(bu)大可能找(zhao)到一(yi)块(kuai)(kuai)如此巨(ju)大的(de)土地(di)(di)。

而这并(bing)不是(shi)中海第(di)一块大面积的城市更新用地(di),也不是(shi)最后一块。

比如,由中海全程(cheng)投资建设(she)的北辛安项目(mu)是北京最大的棚户(hu)区改造项目(mu),投资额达500亿元,总占(zhan)地147公顷(qing),可建计容面积约218万(wan)平方米(mi),规划总建筑规模(mo)达到了320万(wan)平方米(mi)。

2014年,中海介入北(bei)辛安项目(mu),创造(zao)了3个月完成(cheng)(cheng)定位、2个月控规获(huo)批(pi)、42天完成(cheng)(cheng)总量(liang)6000余户(hu)居(ju)民的(de)房(fang)屋(wu)征收、7个月实(shi)现(xian)从征收到安置房(fang)的(de)开工建设(she)的(de)诸(zhu)多奇迹。

与北辛安项目(mu)类似,中海投资600多亿建(jian)造的济(ji)南华山(shan)片区综(zong)合开发项目(mu),是山(shan)东省体(ti)量(liang)最大的棚改(gai)旧改(gai)项目(mu)之一,总规划建(jian)筑面积超过(guo)1000万平方(fang)米(mi)。

华山(shan)项目(mu)于(yu)(yu)2013年7月启动,2017年1月华山(shan)拆迁(qian)工作圆满(man)收官,安置居(ju)民拟于(yu)(yu)2018年全部(bu)回迁(qian)完毕。

目(mu)前(qian),中(zhong)海(hai)这两个大(da)体量(liang)城市更新改造(zao)项目(mu)正在快(kuai)速推(tui)进(jin)。

让(rang)业(ye)界关(guan)注的是,城市更新项目相比传统拿地开发的各个环节都要复杂得多,为什么中海依旧收入囊中?

当整个房地产市(shi)场(chang)都在咬紧牙关“活下去”的(de)时候,这样(yang)的(de)大手笔拿(na)地,难道中(zhong)海疯了吗?

当然不是。

目前,所(suo)有开发(fa)商都面临(lin)着(zhe)土(tu)地项目资源难(nan)以获取与规(gui)模发(fa)展的(de)矛盾(dun),而(er)在城市更(geng)新(xin)这个逻辑中,中海已找到了(le)招拍挂+并购之外的(de)第二条赛道。

二、
中海大手笔落子真如旧改背后的大背景是,在经历了30年疾风暴雨式的大规模快速建设后,中国正迎来城市更新的浪潮。

根据(ju)中海在白皮书中的判断,目前,我国一二(er)线城市(shi)已进入存量(liang)更新时代。

中海白皮书中的(de)数据显示(shi),2017年,中国城镇化率(lv)已达到58.5%,城市(shi)建(jian)设总体上(shang)告别了大(da)规(gui)模扩张的(de)造城运动,未来的(de)城市(shi)建(jian)设将呈现出快(kuai)速发展与(yu)结构调整(zheng)并(bing)举的(de)格局,城市(shi)发展的(de)重点(dian)正由“城市(shi)扩张”转(zhuan)向“城市(shi)更新”。

所以(yi)(yi)你可以(yi)(yi)看(kan)到,在(zai)北(bei)上广深一线城市(shi)的(de)房地(di)产市(shi)场,这(zhei)厢(xiang)是土地(di)供(gong)应愈加有限(xian),那厢(xiang)是旧(jiu)城改造、旧(jiu)工业区改造等城市(shi)更(geng)新需求日(ri)渐强(qiang)烈。

这(zhei)个规模有多大?

中(zhong)国(guo)指数(shu)研究院的一份报(bao)告显示,2016-2020年间,我国(guo)城(cheng)镇住(zhu)宅拆迁(qian)改造(zao)需求(qiu)将达到(dao)29.33亿(yi)平(ping)方米,占总体(ti)住(zhu)房(fang)需求(qiu)的34.4%,国(guo)内(nei)城(cheng)市更(geng)新的潜在需求(qiu)量十分庞大。

还有(you)业内人士预测,城市更新领域蕴(yun)含的(de)商机,保守估计将达数万亿(yi)元,仅北京(jing)存量市场(chang)就有(you)将近4000亿(yi)元的(de)体量。

这也意味着(zhe),在土地和项(xiang)目资(zi)源(yuan)越来越难以获取的(de)背(bei)景下,像中(zhong)海(hai)这样(yang)拥有获取城市更新(xin)资(zi)源(yuan)能(neng)力的(de)房企,将极(ji)大地丰富(fu)未来在土地拓展方(fang)面的(de)想象力。

众所周(zhou)知,如今房(fang)企要获(huo)取土地(di),只有三条路可走。

第一(yi)条(tiao)路是(shi)招拍挂;第二(er)条(tiao)路是(shi)兼并、收(shou)购;第三(san)条(tiao)路是(shi)城(cheng)市更新,也就(jiu)是(shi)旧改。

招拍挂依然是房企拿地(di)的最主要方(fang)式,但这条路已经越(yue)来(lai)越(yue)难走。一是没地(di)可(ke)拍,二是有地(di)你(ni)也(ye)拍不起。

在(zai)热点城市(shi)土地(di)供应紧缺(que)以及价格(ge)高企的背景下,大(da)多(duo)(duo)数房企对(dui)一二线(xian)城市(shi)优质地(di)段的土地(di)只能望洋兴叹(tan)。即使(shi)是(shi)中海这样(yang)的央(yang)企,去(qu)年参(can)与公开市(shi)场拿(na)(na)地(di)500多(duo)(duo)次,成功(gong)率也只有40%左右,最(zui)后拿(na)(na)了70多(duo)(duo)宗地(di)块。

比(bi)(bi)如北京,在住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)供应创下(xia)五(wu)年新低之后,北京2017年供地(di)计划依然比(bi)(bi)2016年减少了200万平方(fang)米(mi)。在剔除(chu)保障房(fang)用(yong)(yong)地(di)后,房(fang)企(qi)可以参与(yu)竞买的住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)供应量仅剩下(xia)260万平方(fang)米(mi),同(tong)比(bi)(bi)跌幅近7成。

上海也明确(que)要求严控城市添加建设(she)用地规(gui)模,到(dao)2020年实现规(gui)划建设(she)用地总规(gui)模“零增长”。

而作为非市场化拿(na)地手段,兼并收购(gou)是中海(hai)这样的央企的强项。比如2016年,中海(hai)收购(gou)了(le)中信集团的物业资产包,新增(zeng)土储2352万平。

但靠“买(mai)买(mai)买(mai)”补充土地储备只是锦(jin)上添花,远远不足以(yi)支(zhi)撑龙头房企的未来发展。

所以(yi),为(wei)缓(huan)解“无米(mi)之炊”的(de)困境(jing),以(yi)中海(hai)为(wei)代表的(de)房企们(men)不再将(jiang)目光集中在火拼(pin)地(di)王上,对(dui)存量土(tu)地(di)的(de)改造和提升便成为(wei)解决土(tu)地(di)供应(ying)瓶颈的(de)重(zhong)要(yao)渠道(dao)。

三、
但一个尴尬的现实是,捕捉到城市更新这个市场风口的远不只中海一家,但真正将城市更新玩转的房企,屈指可数。

事实上,在城市更(geng)新(xin)的(de)长期追(zhui)逐战(zhan)中(zhong),有的(de)房企布局较早,深耕多年已初尝甜头,有的(de)仍在探索阶段(duan)、在试错中(zhong)前行,有的(de)则是一筹(chou)莫展。

因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;
缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;
前期策划定位有问题使项目流产;
后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。

在白皮书中,中海总结了失败的原因:资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难、民生保障难、生态人文保护难是城市更新面临的五大挑战。
用中海在白皮书中的话来说,优秀的城市更新实施主体需要具备规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等五大综合能力,才能有效应对城市更新中面临的各种挑战。

所以,为整个行业提供借(jie)鉴,可能是拥有丰富的大(da)(da)城(cheng)、大(da)(da)体(ti)量更(geng)(geng)新改造经验的中海发布这本城(cheng)市更(geng)(geng)新白皮书(shu)的最大(da)(da)价值。

早在数年(nian)前,中海就(jiu)积(ji)极涉足大规模(mo)的(de)城(cheng)(cheng)市更(geng)新及区域(yu)综合开发项目(mu)。截至2017年(nian)12月(yue),中海各(ge)类城(cheng)(cheng)市更(geng)新与区域(yu)综合开发建筑面积(ji)超过1300万(wan)平方(fang)米。

通过不同(tong)区域(yu)、不同(tong)资源禀赋更新(xin)改造项(xiang)目的(de)实(shi)践,中(zhong)海(hai)系统总(zong)结各类项(xiang)目运行(xing)过程中(zhong)的(de)经验及教(jiao)训,在城(cheng)市更新(xin)的(de)理论层面(mian)、政策层面(mian)、实(shi)践层面(mian)形成(cheng)了深厚(hou)的(de)积淀。在白皮书中(zhong),中(zhong)海(hai)也毫无保(bao)留地分享了自己做城(cheng)市更新(xin)项(xiang)目的(de)成(cheng)功(gong)经验。

例如(ru),北(bei)辛安(an)项目是(shi)迄今为止北(bei)京市规模(mo)最大、改造(zao)过程最为复杂的棚户改造(zao)区之一:

项目改(gai)(gai)(gai)造涉(she)及居民6000余户(hu),占北京2016年全(quan)年改(gai)(gai)(gai)造任务的15%,此项目更新改(gai)(gai)(gai)造共可实(shi)现人口疏解约2万(wan)人。项目改(gai)(gai)(gai)造共迁移低端(duan)产(chan)业200余家,建成后(hou)总(zong)建筑规模将达到320万(wan)平(ping)方米。

0202

安置(zhi)房整体鸟瞰(效果图(tu))

而在中海的(de)操刀(dao)下,北辛安也成为了北京(jing)推(tui)进速(su)度最快的(de)棚改(gai)项目:

控(kong)规调(diao)整(zheng)批复(fu)快:2015年11月,距(ju)改造(zao)协议(yi)签订不到1年,北(bei)辛安棚改项目控(kong)规调(diao)整(zheng)便获(huo)得批复(fu),高效完成控(kong)规调(diao)整(zheng)工(gong)作;

前期手续(xu)(xu)取(qu)得快:自2016年3月起,历时不到9个月,项目(mu)各项前期手续(xu)(xu)便(bian)已取(qu)得,为后续(xu)(xu)项目(mu)征收工作(zuo)的顺利开展(zhan)奠定了基础;

征(zheng)地工(gong)作完(wan)成快(kuai):仅用1个(ge)月时间取(qu)得(de)了(le)常规至少(shao)半(ban)年才能取(qu)得(de)的征(zheng)地批复;42天(tian)内完(wan)成了(le)总量6000余户的居民房屋征(zheng)收,取(qu)得(de)了(le)非住(zhu)(zhu)宅签约率100%、住(zhu)(zhu)宅签约率超98%的佳(jia)绩。

完(wan)成如此(ci)大而复杂的棚(peng)改项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)令行业(ye)瞩目(mu)(mu),北辛安项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)也被(bei)誉为“征(zheng)收的百科(ke)全(quan)(quan)书”“北京老城(cheng)区转型升级(ji)的样本之(zhi)作(zuo)”,成为全(quan)(quan)国旧改项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)征(zheng)收工(gong)作(zuo)的典(dian)范。

这一(yi)方面(mian)体(ti)现了中海对大体(ti)量(liang)项(xiang)目超强的综合开发能(neng)力(li),在项(xiang)目运(yun)行前(qian)瞻性、系统(tong)性管理(li)方面(mian)具备(bei)一(yi)流的专(zhuan)业(ye)水(shui)平;另一(yi)方面(mian),中海强大的资金(jin)实力(li)、丰富的城市建设运(yun)营(ying)理(li)念,完善的指挥系统(tong)和工作(zuo)(zuo)流程,也对大体(ti)量(liang)项(xiang)目的有序推进发挥了积极作(zuo)(zuo)用。

如今,更新改造后的(de)北(bei)辛安社区规划(hua)布局(ju)科(ke)学合理,住宅房屋宽敞(chang)、舒适、美观、智能,小区环(huan)境绿(lv)色宜居,生活配置全面提升。未来,北(bei)辛安将被打造成集多(duo)种功能于一体的(de)“中海科(ke)技金(jin)融城”,产业更加(jia)丰(feng)富、更加(jia)多(duo)元(yuan)、更加(jia)高端。

0303

区域规划效(xiao)果图(tu)

安博电竞登录斥资(zi)(zi)600多亿投资(zi)(zi)打造的济南华山片(pian)区综(zong)合(he)开发(fa)项目,则是济南史(shi)上体量(liang)最大、生(sheng)态资(zi)(zi)源受损最严重的棚改项目,拆迁体量(liang)相当于(yu)一个县城(cheng)。

仅用5年(nian),中海(hai)就将缺乏产业支撑又贫困混乱的华山片区(qu),打造成一个集“山、泉(quan)、湖、河(he)、城(cheng)”于一体的绿(lv)色生态(tai)宜居新城(cheng),赢得了(le)“世界级生态(tai)新城(cheng)”的美誉。

相关新闻

var _hmt = _hmt || []; (function() { var hm = document.createElement("script"); hm.src = "https://hm.baidu.com/hm.js?78ebdacae9da971faf025645ab77d367"; var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(hm, s); })();